Eiendoms-AS-kalkulator
Lønnsomhet for AS-eiet utleiebolig. Beregner driftsoverskudd etter selskapsskatt, sammenligner utbytte mot reinvestering, og viser sluttformue ved salg av eiendom eller salg av aksjer.
Andel av overskudd-etter-skatt som tas ut som utbytte hvert år. Resten reinvesteres i AS-et og utløser ikke skatt før uttak eller salg.
Driftsoverskudd
+1 498 kr
Selskapsskatt
330 kr
Overskudd etter skatt
+1 169 kr
Driftsregnskap år 1
- Brutto leie
- 230 000 kr
- Fradragsberettigede kostnader
- −228 502 kr
- Driftsoverskudd
- +1 498 kr
Drifts-strategi: utbytte mot reinvester
Hva blir forskjellen mellom å ta ut alt overskudd som utbytte hvert år, og å la alt akkumulere i AS-et? Sammenligning over 10 år.
Ta ut alt som utbytte
Hvert år utbetales hele overskudd-etter-skatt som utbytte til personlig aksjonær. Utbytteskatt 37,84 prosent slår inn umiddelbart, men du har pengene tilgjengelig hvert år.
Reinvester alt i AS-et
Hvert år beholdes hele overskudd-etter-skatt i selskapet og bygger AS-egenkapital. Utbytteskatt utløses først ved uttak eller salg, så pengene får tid til å vokse uten skattemessig friksjon.
Du har valgt 100 prosent utbytte. Stillingen din ligger mellom de to ytterpunktene over.
Sum netto til aksjonær
96 010 kr
AS-egenkapital ved reinvestering
177 881 kr
Differanse mellom strategiene ved horisontens slutt
81 871 kr
Netto til aksjonær
1 913 499 kr
Aksjesalg etter 10 år. Kjøper sparer dokumentavgift; deler av besparelsen reflekteres i prisen.
Markedsverdi ved exit
5 375 666 kr
Restgjeld
2 365 583 kr
AS-egenkapital fra drift
0 kr
Aksjesalg
- Aksjepris (markedsverdi minus restgjeld pluss drift-egenkapital)
- 3 010 082 kr
- Salgspremium fra dokumentavgift-rabatt
- +50 000 kr
- Salgspris aksjer
- 3 060 082 kr
- Gevinstskatt for personlig selger
- −1 146 583 kr
— Total effektiv skatt fra driftsoverskudd til personlig hånd er rundt 51,5 prosent ved utbytte hvert år. Reinvestering utsetter en stor del av skatten.
Varsler
Salg av aksjer er valgt, men selger er ikke et holding-AS. Personlig selger får 37,84 prosent skatt på gevinsten — fritaksmetoden krever at selger er et aksjeselskap.
- AS-eierskap krever profesjonell rådgivning. Strukturen, valg av holding eller direkte eierskap, og skattemessig optimalisering er individuelle vurderinger. Få regnskapsfører eller skatteadvokat før du bestemmer struktur.
- Salg av aksjer (SPV-modellen) krever genuine business reasons. Skatteetatens omgåelsesnorm kan slå inn hvis strukturen er overveiende skattemotivert uten reell substans.
- 3 prosent-regelen er forenklet bort. Ved utbytte mellom AS via fritaksmetoden inntektsføres 3 prosent av utbyttet, som gir 0,66 prosent effektiv skatt. Modellen setter dette til 0.
- Verdsettingsrabatten på 20 prosent på aksjer i 2026 er politisk variabel. Den ble innført i 2017 og har vært diskutert fjernet — endringer kan komme ved hvert statsbudsjett.
- Revisor-plikt vurderes per regnskapsår. Én SPV med leieinntekt under 6 millioner kroner per år faller normalt utenfor; flere SPV-er samlet i konsern kan endre vurderingen.
- Egen bolig i AS er ute av scope. Hvis aksjonær bruker AS-eid eiendom privat, utløses skatt på fordel ved privat bruk — typisk mer kostbart enn personlig eierskap.
- Næringseiendom (kontor, lager, butikk) har egne regler: avskrivning etter saldogrupper, MVA-frivillig registrering. Ikke dekket av denne kalkulatoren.