Hybel-kalkulator
Lønner det seg å bygge hybel/praktikantdel i egen bolig? Beregner tilbakebetalingstid på byggekostnaden, total netto effekt over holdperioden og sjekker § 7-2 halvparten-regelen.
Total byggekostnad (areal × kr per m²): 900 000 kr
Skattefri etter § 7-2 ✓
Hybel-andel av total utleieverdi: 24.2 % (av 33 000 kr per måned)
Brutto leie per år: 96 000 kr
Total effekt over holdperioden
−10 000 kr
Ikke tilbakebetalt innen holdperioden
Netto kontantstrøm per måned
+7 417 kr
Sum netto inntekt
890 000 kr
Verdiøkning på bolig (kr)
0 kr
Snitt-måned (år 1)
- Brutto leie
- 8 000 kr
- Vakanse-tap
- −333 kr
- Vedlikehold
- −250 kr
- Netto kontantstrøm per måned
- +7 417 kr
Varsler
Hybelen tilbakebetales ikke innen holdperioden — vurder lengre horisont eller revider tallene.
— Halvparten-regelen krever at du selv bruker minst halvparten av boligen, målt etter utleieverdi.
Kumulativ kontantstrøm
Når kumulativ-linja krysser byggekostnaden er hybelen tilbakebetalt.
| x | Kumulativ netto kontantstrøm | Egenkapital til bygging (mål) |
|---|---|---|
| 1 | 89k | 900k |
| 2 | 178k | 900k |
| 3 | 267k | 900k |
| 4 | 356k | 900k |
| 5 | 445k | 900k |
| 6 | 534k | 900k |
| 7 | 623k | 900k |
| 8 | 712k | 900k |
| 9 | 801k | 900k |
| 10 | 890k | 900k |
Sammenligning med fondsalternativet
Hva om du investerte byggekostnaden (900 000 kr) i indeksfond på ASK i stedet for å bygge hybel? Sammenligner over 10 år med samme startbeløp.
Bygg hybel
Du bruker 900 000 kr på å bygge hybel og samler leieinntekt over 10 år. Verdiøkning på boligen + sum netto leie − egenkapital til bygging = total effekt.
Invester i indeksfond (ASK)
Du legger 900 000 kr på ASK på dag 1. Etter 10 år tar du ut alt; ASK-skatt på gevinst etter skjerming. Ingen månedlig leieinntekt.
Total effekt over holdperioden
−10 000 kr
Fond-gevinst etter ASK-skatt
+663 665 kr
Differanse (bygg − fond)
−673 665 kr
- § 7-2 gjelder kun del av egen bolig. Bygger du en formell selvstendig boenhet (egen inngang + kjøkken + bad + WC, bruksendret), klassifiseres den som sekundærbolig — full skatt, men gir typisk verdiøkning.
- Halvparten-regelen krever vurdering av utleieverdi (markedsleie), ikke kvadratmeter. Vårt standardanslag er en forenkling — sjekk takstmann eller skattekontoret ved tvil.
- Bygging kan kreve dispensasjon hvis kommunens arealplan begrenser etablering. TEK17-krav (lys, lufting, takhøyde, brannsikring) gjelder uansett.
- Forsikring må endres ved utleie. Premien kan øke. Sjekk med ditt selskap før du regner med dagens premie.
- Korttidsutleie (< 30 dager) faller utenfor § 7-2 og har egne regler (10 000 kr skattefritt + 85 %-regelen, samme regime som hytte).