Leie vs eie-kalkulator
Sammenlign det å kjøpe og eie primærbolig med å leie og investere egenkapitalen i fond — over en valgt tidshorisont, med ASK-skatt på fondet og skattefritt salg av primærbolig.
Leie-til-pris-forhold: 4,8 % (normal). Normalområdet er 4–7 %; utenfor dette blir sammenligningen sårbar fordi input-paret er inkonsistent.
Hva sammenlikner vi?
Kjøp boligen
Du legger 1 126 090 kr på bordet i egenkapital og engangsomkostninger, og betaler 23 884 kr per måned i bokostnader (rente, avdrag, felleskost m.m.) gjennom 10 år.
Lei + invester differansen
Du leier for 20 000 kr per måned. Samme 1 126 090 kr som eieralternativet legger ut, settes i indeksfond på dag 1. Fordi leie er billigere enn å eie, legges også 3 884 kr i fondet hver måned.
Kjøp lønner seg etter
2 år
(av 10 år tidshorisont)
Eier (markedsverdi − restgjeld − salgsomkostninger)
3 646 809 kr
Leier (fond etter ASK-skatt + depositum tilbake)
2 249 287 kr
Differanse
+1 397 523 kr
Dra slideren for å se hvordan formuen utvikler seg fra år til år. Linjene viser formue ved salg (eier) og fond etter ASK-skatt + depositum (leier).
| År | Eier (formue ved salg) | Leier (fond + depositum) |
|---|---|---|
| 1 | 1,1 mill. | 1,2 mill. |
| 2 | 1,4 mill. | 1,3 mill. |
| 3 | 1,6 mill. | 1,5 mill. |
| 4 | 1,9 mill. | 1,6 mill. |
| 5 | 2,2 mill. | 1,7 mill. |
| 6 | 2,4 mill. | 1,8 mill. |
| 7 | 2,7 mill. | 1,9 mill. |
| 8 | 3 mill. | 2 mill. |
| 9 | 3,3 mill. | 2,1 mill. |
| 10 | 3,6 mill. | 2,2 mill. |
Eier — år 10
- Markedsverdi
- 6 719 582 kr
- Restgjeld
- 2 956 979 kr
- Egenkapital ved salg
- 3 646 809 kr
- Rente i året
- 151 376 kr
- Avdrag i året
- 129 228 kr
- Bokostnad per måned (snitt)
- 24 775 kr
Leier — år 10
- Fondsverdi (før skatt)
- 2 467 282 kr
- Fondsverdi (etter ASK-skatt)
- 2 189 287 kr
- Formue ved uttak (fond + depositum)
- 2 249 287 kr
- Husleie per måned
- 24 977 kr
- Til fond per måned (snitt)
- −202 kr
- Sum innskudd hittil
- 1 295 448 kr
Slik fordeler kostnadene seg første måned. Differansen er beløpet leier setter inn i fond hver måned — det er denne som over tid bygger formue i leiealternativet.
Eier-månedlig
- Terminbeløp (rente + avdrag)
- 23 384 kr
- herav rente
- 16 667 kr
- herav avdrag
- 6 717 kr
- Vedlikeholdsavsetning
- 4 167 kr
- Sum brutto
- 27 550 kr
- Rentefradrag (22 %)
- −3 667 kr
- Sum netto
- 23 884 kr
Leier-månedlig
- Månedsleie
- 20 000 kr
- Sum
- 20 000 kr
Eier betaler 23 884 kr per måned, leier 20 000 kr per måned. Differansen (3 884 kr per måned) er det leier setter inn i fond.
Hver rad endrer én antakelse opp eller ned med 1 prosentpoeng (alt annet uendret) og viser når kjøp begynner å lønne seg i det justerte alternativet.
Utgangspunkt (uendret): Kjøp lønner seg etter 2 år
| Antakelse | Lavere (−1 prosentpoeng) | Høyere (+1 prosentpoeng) |
|---|---|---|
Nominell rente 5 % | 4 % Kjøp lønner seg etter 2 år | 6 % Kjøp lønner seg etter 3 år |
Fondsavkastning 7 % | 6 % Kjøp lønner seg etter 2 år | 8 % Kjøp lønner seg etter 2 år |
Verdistigning 3 % | 2 % Kjøp lønner seg etter 3 år | 4 % Kjøp lønner seg etter 2 år |
Leieøkning 2,5 % | 1,5 % Kjøp lønner seg etter 2 år | 3,5 % Kjøp lønner seg etter 2 år |
- Leier kan flytte uten transaksjonskostnader. Eier må selge — det tar tid og koster.
- Eier bruker tid og krefter på vedlikehold som ikke er regnet med i kr-tallene.
- Bo-stabilitet og psykologisk eierverdi er ikke verdsatt her.
- Tallene forutsetter konstant rente og verdistigning. Sensitivitetspanelet under viser utfallsrommet ved ±1 prosentpoeng.
- Større rehab-prosjekter (~30+ år) kan slå inn ved lange horisonter.
- Skattefri salgsgevinst forutsetter at du bor i boligen som primærbolig (botid ≥ 12 av siste 24 måneder, eiertid ≥ 1 år).