Utleiebolig-kalkulator
Beregner om kjøp av sekundærbolig for utleie er lønnsomt — netto månedlig kontantstrøm, total avkastning over holdperioden, og sammenligning mot å investere egenkapitalen i fond.
Netto kontantstrøm per måned
−4 314 kr per måned
Netto kontantavkastning per år: -1,04 %
Månedlig drift (snitt år 1)
Rentefradrag på lånet er innbakt i utleieskatt-beregningen — du betaler 22 % på overskuddet (leie − fradrag), ikke på brutto leie.
- Brutto leie (etter vakanse)
- 23 958 kr
- Terminbeløp (rente + avdrag)
- −23 384 kr
- herav rente
- −16 511 kr
- herav avdrag
- −6 873 kr
- Vedlikeholdsavsetning
- −4 167 kr
- Brutto leie (årlig)
- 287 500 kr
- Sum fradragsberettigede kostnader (årlig)
- −248 127 kr
- herav rentefradrag
- −198 127 kr
- Skattepliktig overskudd (årlig)
- +39 373 kr
- Beregnet skatt (per måned)
- −722 kr
- Netto kontantstrøm per måned
- −4 314 kr
Etter holdperioden (10 år)
- Forventet markedsverdi
- 6 719 582 kr
- Restgjeld
- −2 956 979 kr
- Egenkapital etter salg
- 3 321 716 kr
- Sum netto kontantstrøm over perioden
- −389 734 kr
- Total avkastning (utleiebolig)
- +1 805 892 kr
Sammenligning med fondsalternativet
Vi sammenlikner to scenarier over 10 år, med samme startbeløp (1 126 090 kr) og samme kontantbelastning:
Kjøp utleiebolig
Du betaler 1 126 090 kr (egenkapital + engangsomkostninger) på dag 1 og driver utleieboligen i 10 år. Leieinntekter, drift, rente, avdrag og skatt gir en netto kontantstrøm hvert år. Verdistigningen realiseres ved et hypotetisk salg på slutten — gevinstskatt trekkes fra.
Invester i indeksfond (ASK)
Du investerer samme 1 126 090 kr i indeksfond på ASK på dag 1. I tillegg følger fondet utleieboligens månedlige kontantstrøm: overskudd fra utleien settes inn i fondet, mens underskudd dekkes ved uttak. Slik blir kontantbelastningen lik i begge scenarier hver måned. Etter 10 år tar du ut alt; ASK-skatt trekkes fra gevinsten (37,84 %), med skjermingsfradrag for hvert år.
Sluttformuen sammenlikner formuen i hvert alternativ. Utleiebolig er egenkapital ved salg (markedsverdi − restgjeld − salgskostnader − gevinstskatt). Fond er innskudd, gevinst og uttak justert for ASK-skatt.
Sluttformue utleiebolig
3 321 716 kr
Fondsverdi etter skatt
2 490 488 kr
Differanse (utleiebolig − fond)
+831 228 kr
Utvikling over holdperioden
Blå linje viser egenkapital ved salg av utleieboligen år for år. Gul linje viser fond etter ASK-skatt, med samme startbeløp og samme månedlige kontantbelastning som utleiealternativet. Begge viser formue ved horisonten og kan sammenlignes direkte.
| År | Utleiebolig (egenkapital ved salg) | Fond etter ASK-skatt |
|---|---|---|
| 1 | 1,1 mill. | 1,2 mill. |
| 2 | 1,4 mill. | 1,4 mill. |
| 3 | 1,6 mill. | 1,5 mill. |
| 4 | 1,8 mill. | 1,6 mill. |
| 5 | 2 mill. | 1,8 mill. |
| 6 | 2,3 mill. | 1,9 mill. |
| 7 | 2,5 mill. | 2 mill. |
| 8 | 2,8 mill. | 2,2 mill. |
| 9 | 3 mill. | 2,3 mill. |
| 10 | 3,3 mill. | 2,5 mill. |
Hvor sensitiv er konklusjonen?
Baseline differanse (utleiebolig minus fond) er +831 228 kr. Stolpene under viser hvor mye dette tallet endres når én variabel justeres opp eller ned innenfor et rimelig spenn. Stolpene er sortert: den øverste flytter resultatet mest, den nederste minst.
Hver stolpe er én variabel som flyttes om gangen. Effekten av flere variabler samtidig kan være større eller mindre enn summen — bruk dette som retning, ikke fasit.
Hvor stor er usikkerheten?
Egenkapital ved salg per år, gitt 1000 simuleringer der rente, verdistigning, leie og vakanse trekkes fra rimelige fordelinger rundt dine antakelser. Det mørke båndet er P25–P75, det lyse er P5–P95, og linjen er medianen.
Etter 10 år er medianen 3 329 340 kr. I 90 prosent av simuleringene havner du mellom 1 774 242 kr og 5 379 626 kr — et spenn på 3 605 384 kr.
Variablene trekkes uavhengig, men i virkeligheten er de korrelerte (rente og inflasjon henger sammen). Modellen overestimerer derfor usikkerheten litt. Defaultene for spread er hardkodede; for finere kontroll kan en framtidig versjon la deg justere fordelinger per variabel.
Varsler
Netto kontantstrøm er negativ — driften er ikke selvbærende. Du må dekke underskuddet fra annen inntekt eller egenkapital.
Banken stresstester at du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng uten leieinntekt. Her ser du hva renteøkningen gjør med kontantstrømmen — leieinntekten holdes på dagens nivå.
| Dagens rente | Stresstest +3 prosentpoeng | Endring | |
|---|---|---|---|
| Nominell rente | 5 % | 8 % | +3 prosentpoeng |
| Terminbeløp per måned | 23 384 kr | 30 873 kr | +7 489 kr |
| Netto kontantstrøm per måned | −4 314 kr | −11 081 kr | −6 767 kr |
- Leie og løpende driftskostnader øker årlig med inflasjonsanslaget. I virkeligheten kan husleie, kommunale avgifter og andre kostnader utvikle seg ulikt.
- Vakanse er et standardanslag (0,5 måneder per år). Reell ledighet varierer med markedet, leiligheten og leietakerbytter.
- Vedlikehold er en jevn avsetning, ikke faktisk klumpete utgift (taket må byttes ~30 år, etc.). Avsetningen reflekterer langsiktig snitt.
- Formuesskatt på sekundærbolig (1 % over bunnfradrag, 100 % av markedsverdi) er ikke regnet inn — påvirker totaløkonomien hvis du har annen formue.
- Borettslag: kalkulatoren forutsetter at fellesutgifter er oppgitt ekskl. avdrag på fellesgjeld. Avdrag er ikke fradragsberettiget skattemessig.
- Modellen forutsetter personlig kapitalinntekt (22 % skatt). Ved 4–5 utleieenheter eller mer kan banken klassifisere som virksomhet — andre regler.
- Indirekte eierskap via AS er ikke dekket av denne modellen. Bruk regnskapsfører hvis du eier via selskap.
- Hvis utleien gir underskudd, settes skatten til 0. I virkeligheten kan tap fremføres mot framtidige utleieinntekter eller, avhengig av regler, mot annen kapitalinntekt. Modellen tar ikke med denne skattefordelen, så netto kontantstrøm i år med tap kan være litt undervurdert.